市场综述

地方调控密集联动出台，“四限”模式强力稳楼市

汉纸妹

截止到4月末，共计有50余个地级以上城市和近30个县市出台调控政策。此轮政策调整呈现明显的特点，更多城市主要在需求端通过城市群同步、“四限”模式，强力抑制投资投机需求，降低楼市杠杆。 政策层面，中央政治局会议要求加快形成房地产长效机制，住建部和国土资源部联合发通知，要求各地合理增加土地供应，保证住宅用地供应平稳有序，从多方位促使房地产市场回归理性。

4月18号，西安出台楼市新政，新政内容包括限购、限贷、限售、增加土地供应等方式给楼市降温，同时加强市场整顿力度。总体来看，政策出台有利于给目前大热的市场降温，预计后续房价涨幅将趋缓。

宏观市场

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政策环境

西安出台楼市新政 助力市场回归理性

4月6日，住建部和国土资源部联合发通知，要求地级以上城市公布3年土地供应计划和5年供应计划，保证住宅用地供应平稳有序，明确提出不管是区域性总价，还是土地单价，或是楼面价，一律不得出现新高，严谨扰乱市场预期等。

4月25日,中共中央政治局召开会议，要求保持宏观政策连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

继去年年底出台限购政策后，4月18号，西安市住房保障和房屋管理局对楼市再出“紧箍咒”，促使市场回归理性。

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经济环境

4月PMI为51.2%，CPI同比1.2%，PPI同比6.4%

4月份，PMI为51.2%，比上月回落0.6个百分点，指数出现增速回落,主要是市场供需增速均有所放缓、高耗能行业景气度降至收缩区间，大中小三大类型企业的PMI指数都处于扩张区间，经济形势继续巩固。

4月份CPI同比上涨1.2%，涨幅在4月份重新回到了1%之上，受清明节和劳动节假期的影响，非食品价格的推升作用超出预期，物价运行呈现稳中略增的态势。

4月份PPI同比上涨6.4%，同比涨幅回落，环比出现负增长。随着供需关系逐步改善、企业补库存过程的结束，二季度PPI可能出现逐月回落的平稳走势。总体来看经济增速呈现回升势头保持平稳运行

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行业动态

本月行业成交及新闻动态

4月份行业动态主要包含以下几点：

1、万科布局“存量房” 斥资30亿入股链家。

4月19日，万科集团确认，已与链家地产签订增资协议，各方同意万科将通过增资事项以人民币30亿元的价格获得链家集团股权，万科表示看好链家集团的发展空间。

2、融创再携手中登、丽彩 继续押宝西安市场。

4月24日，融创中国与丽彩集团双方正式建立合作关系，决定首先启动咸阳高新区溪悦城地块的合作开发。4月28日，融创天朗与中登集团正式合作签约，双方将合作开发中登十里阳光项目。

3、西安土拍风云再起，中铁27轮竞价终摘地。

4月1日，西安BQ1-21-7地块经过27轮竞价最终中铁最终以9.1亿元拍得，土地溢价率为40%；该宗地是自陕建机厂地块又一块公开竞拍地块。

楼市观察

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西安房地产市场分析

2017年4月西安市土地市场

4月份西安市共推出13宗挂牌土地，成交9宗。

2017年4月西安市土地供销及楼面价走势图

4月西安市土地成交面积为389亩，土地成交均价384万元/亩，住宅楼板均价1548元/㎡。据统计， 2017年4月，西安市共推出挂牌土地19宗，推出土地面积60.65万平方米，环比下降53.43%，同比上涨54.05%；共成交土地9宗，共成交面积25.92万平方米，环比下滑80.98% ，同比下滑55.73%；其中住宅（含商业）用地为4宗，商业用地1宗，住宅用地4宗。成交区域主要集中在灞桥区，其中中铁和融创都在该区域布局拿地。

重点成交地块分析

商品房数据

西安商品房月度供销价走势

2017年4月份西安市商品房新增供应面积218.12万㎡，环比上涨66.59%，同比上涨22.09%；商品房销售面积269.08万㎡, 环比上涨82.99%，同比上涨13.39%,创下历年单月新高；4月份商品房销售均价8402元/㎡，环比下滑2.62%，同比下滑3.57%。总体来看4月份西安商品房市场较3月量升价微跌。

西安商品房库存及去化周期情况

截止2017年4月末西安商品房库存为2417.91万平米，比上月减少100.13万平米，库存面积连续19个月下降，去化周期为13个月，较2016年初下降11个月。

西安商品房4月份各区域供销价情况

2017年4月份西安市商品房新增供应面积最大的区域是经开，其次是浐灞、高新，分别为56.84万㎡、43.09万㎡和42.25万㎡，分别占全市商品房新增供应面积的25.37%、19.01%和18.62%；4月份商品房成交量是浐灞居首位， 为59.63万㎡，其次是曲江、城西，分别为46.71万㎡和44.59万㎡。成交价格曲江居首位，成交均价为10131元/㎡。

商品住宅数据

西安商品住宅月度供销价走势

2017年4月份西安商品住宅新增供应面积156.15万㎡，环比上涨126.23%，同比上涨36.36%；商品住宅销售面积227.75万㎡，环比上涨85.91%，同比上涨18.9%；4月份商品住宅销售均价7592元/㎡，环比上涨0.54%，同比上涨12.21%，4月份较3月份西安商品住宅量价齐升。

西安商品住宅库存及去化周期情况

截止2017年4月末西安市商品住宅库存量为909.5万㎡，比上月减少98.21万㎡，库存面积持续减少，去化周期为5.6个月，较2016年初下降9.4个月。随着供需关系的持续变化，以及目前市场上供应有限，西安市商品住宅去化周期有望继续减少。

西安商品住宅各面积段成交占比情况

2017年4月份西安市商品住宅各面积段成交占比中90-120㎡成交占比37%占据市场主力，其中70-90㎡成交占比为25%，较上月提升6%，主要原因是市场变化刚需客恐慌入市，一部分投资需求在积极入市。

西安商品住宅4月份各区域供销价情况

2017年4月份西安商品住宅新增供应面积浐灞居首，其次是经开和曲江，分别为37.26万㎡、33.3万㎡和25.05万㎡，占全市商品住宅新增供应量分别为22.88%、20.31%和14.95%；4月份商品住宅成交面积最大的区域为浐灞，成交49.3万㎡，其次是城西和曲江，分别成交37.85万㎡和33.98万㎡；价格方面曲江居首位为9504元/㎡，其次是高新8680元/㎡。

西安商品住宅4月成交面积热力图

西安商品住宅4月成交单价热力图

商业数据

西安商业月度供销价走势

2017年4月份西安市商业物业新增供应面积9.81万㎡，环比下滑35.46%，同比下滑67.83%；商业销售面积10.14万㎡，环比上涨38.83%，同比下滑64.89%；4月份商业物业销售均价为25429元/㎡，环比下滑0.68%，同比上涨15.32%，4月份西安市商业总体成交较3月量升价微跌，仍供大于求。

西安商业库存及去化周期情况

截止2017年4月末西安市商业物业库存量为680.69万平米，去化周期为91个月，目前西安市场商业库存压力依然严峻，亟需解决。

西安商业4月份各区域供销价情况

2017年4月份西安市商业物业新增供应面积最大的区域是高新，其次是经开和曲江，分别为3万㎡、2.64万㎡和1.49万㎡，占全市商业新增供应面积的30.86%、27.26%和14.3%；4月份西安商业成交最大的区域是浐灞，成交3.15万㎡，占比31.21%，其次是曲江和城西；价格方面高新居首位为28018元/㎡，其次是曲江27699元/㎡和浐灞27633元/㎡。

西安商业4月成交面积热力图

西安商业4月成交单价热力图

办公物业数据

西安办公物业月度供销价走势

2017年4月份西安市办公物业新增供应面积16.4万㎡，环比下滑49.34%，同比上涨44.81% ；办公销售面积18.39万平米，环比上升86.87%，同比上涨160.72%；4月份办公物业销售均价10929元/㎡，环比下滑6.08%，同比上涨11.85%。4月份西安办公物业较3月总体量升价跌，仍是供大于需。

西安办公物业库存及去化周期情况

截止2017年4月末西安市办公物业库存面积284.87平米，去化周期为24个月，较上月减少3个月。目前办公库存压力依旧，但库存量正在逐渐减少，随着自贸区和政府招商引资等利好因素的不断释放，办公库存周期有望进一步缩短。

西安办公物业4月份各区域供销价情况

2017年4月份西安市办公物业新增供应面积最大的区域是高新，其次是经开和城南，分别为7.19万㎡、5.68万㎡和3.38万㎡，占全市商业新增供应面积的44.29%、34.96%和20.75% ；4月份西安办公物业成交面积最大的为浐灞，成交4.75万㎡，占比25.86%，其次是高新和曲江；价格方面曲江居首位为13595元/㎡，其次是经开12689元/㎡、高新11437元/㎡。

西安办公4月成交面积热力图

西安办公4月成交单价热力图

开盘数据

西安市商品房开盘新推量走势图

4月份监测西安开盘项目数量16个，4月市场延续3月成交热况，房企纷纷加快了推货速度。本月的开盘主要呈现以下特点:蓄客时间较短，普遍在15天左右；开盘解筹率较高，多在90%以上。4月虽然商品住宅供应有所增加，但目前市场仍是供不应求，“房荒”现象依然严峻。

西安市场小结

汉纸妹

从4月全国层面的政策来看，楼市调控的广度和深度不断加码，受3月市场成交火热和房价涨幅较快的影响，4月18号，西安楼市新政如期到来，但力度较为温和。新政实施后，市场近三周的交定数据出现回落，降温的效果显现，短期来看，在新政和市场整顿的影响下，房价涨幅将趋缓，市场将逐步回归理性。

证券简称：美城股份

证券代码：839519

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